1月29日晚，沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则，包括公募REITs业务办法（以下称《业务办法》）、发售指引（以下称《发售业务指引》）和审核关注事项指引（以下称《审核关注事项》）。

    相比此前的《征求意见稿》，《业务办法》主要对上市审核、发售、交易、收购及信息披露等业务全流程进行规范，进一步简化申请文件要求、优化交易机制、完善项目收购及权益变动的相关要求。

    《审核关注事项》主要对审核关注事项及要点进行说明，明确申请条件和标准，进一步完善基础设施项目合规、现金流、运营年限等相关要求。

    《发售业务指引》主要对发行询价、定价、配售等事项进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步优化了扩募方式、网下投资者的合格条件等相关规定。

    万亿市场规模将激活

    公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，是证券交易所除“股票、债券、基金、衍生品”外的第五类产品，是一类全新的投资品种。

    2020年4月，中国证监会和国家发改委联合发布通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。这意味着个人投资者可用较少资金参与大型基建项目，分享国家经济高质量发展的红利。

    截至目前，交易所基础设施公募REITs首批试点项目库和储备项目库已有多单项目，试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点。中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为，中国基础设施存量规模超100万亿元，按照资产证券化率1%计算，基建REITs潜在市场规模超万亿元。

    伴随着公募REITs的正式落地，万亿量级的全新投融资市场将被激活，这对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有里程碑意义。

    五维度修订征求意见稿

    此前，沪深交易所发布基础设施证券投资基金（REITs）三项主要业务规则，并就三项规则公开征求意见。总体来看，此次主要修订情况如下：

    一是优化原始权益人战略配售安排。为保障基础设施基金的持续稳健运营，同时为部分特殊情形下股东参与战略配售安排预留空间，《业务办法》明确作为基础设施项目控股股东或者实际控制人的原始权益人应当持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%。

    二是优化交易机制相关安排。为提升二级市场流动性，《业务办法》将上市首日涨跌幅调整到30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%；规定基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；进一步明确基础设施基金可以作为质押券参与质押式协议回购和质押式三方回购业务，除原始权益人及其同一控制下关联方以外的其他投资者持有的战略配售限售份额可以参与质押式协议回购业务。

    三是优化权益变动和要约收购有关要求。《业务办法》将基础设施基金份额权益变动信息披露门槛从5%调整为10%；考虑部分原始权益人存在持有超过30%份额的需求，且基金持有人持有基金份额权益达到30%对基金资产运营难以产生重大影响，将要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。

    四是完善重要现金提供方定义。《审核指引》调整重要现金流提供方界定标准，将基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的占比由5%调整为10%。

    五是调整认购价格的风险提示情形。《发售指引》明确认购价格高于所有网下投资者报价的中位数和加权平均数孰低值的，应提前发布风险提示公告。

    全力保障首批项目顺利上市

    中证君获悉，目前，沪深交易所技术系统均已初步准备就绪。

    具体来看，上交所公募REITs申报系统、配售平台和信息公示网站等技术开发工作已基本就绪，同时，交易系统改造工作也在进行中。深交所涉及项目申报审核、产品询价发售、基金上市交易等业务的技术系统已初步准备就绪。

    据悉，基础设施基金的上市条件与交易所现行上市基金要求基本相同。《业务办法》明确，基础设施基金完成资金募集后，应当按照约定将80%以上基金资产用于投资基础设施资产支持证券的全部份额。

    公募REITs产品上线后的流动性成为投资者关注重点之一。据了解，公募REITs产品的交易方式，几乎可以使用当前市场所有的交易方式，包括竞价、大宗交易、询价、报价及协议交易等，并可开展质押协议回购等回购交易，明确做市商制度，确保产品交易的流动性。

    值得一提的是，在公募REITs试点工作开展之前，沪深交易所在REITs市场已进行积极探索和尝试。

    上交所当前在国内基金市场和资产证券化市场份额占比均超过70%，已构建了类型丰富、运行稳健的私募REITs市场，推出了首单基础设施私募REITs，引领了境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。

    深交所自2014年以来相继推出境内首单私募REITs、首单以公募基金为载体的REITs、首单物流仓储私募REITs、首单桥梁基础设施私募REITs等标杆产品。目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品为50单、发行规模为1055亿元，市场占比近六成，初步形成规模大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色REITs板块。

    项目方面，目前，上交所有27单优质项目由地方发改委推荐至国家发改委，其中17单入围国家发改委的首轮反馈。同时，上交所还有30多单储备项目正在准备过程中，储备项目涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了全部重点区域和省份。

    深交所在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备近40单项目。其中，有超过20单项目已由地方发改委推荐至国家发改委参与试点项目遴选，其中多数项目参与了国家发改委的首轮反馈，力争纳入推荐范围。

    上交所表示，下一步，将重点做好项目跟踪与服务、市场就绪、首单保障、交易机制优化和流动性建设、拓宽和培育投资者群体等工作，加快社保基金、投资基金、银行自营、基金专户和保险等机构投资者参与投资，拓宽机构投资者范围，培育形成专业的REITs投资者群体，全力保障首批项目顺利上市。同时，上交所也将协同地方政府、发起人、基金管理人和计划管理人等，共同研究解决基础设施REITs试点过程中的新情况、新问题，持续推动REITs市场长期健康发展。

    深交所表示，接下来将扎实推进基础设施公募REITs试点相关工作。一是全力做好项目审核、产品发售、上市交易、持续监管、市场组织等工作，严格把关试点项目质量，推动拓宽投资者群体，努力提高二级市场流动性。二是持续做好规则宣传解读，深入开展投资者教育，组织系列培训，加强市场引导，为稳步推进试点工作凝聚市场共识、营造良好氛围。三是及时总结试点经验，梳理业务难点，推动完善税收、国资转让、投资等相关配套政策，为REITs产品平稳落地、健康发展奠定坚实基础。