12月14日，华侨城公布11月份经营简报，2020年前11个月实现合同销售额为826.24亿元。而在这个本不会超过一页的月度简报里，除了三行房地产业务销售情况，其余近两页是旅游综合业务情况，且大量篇幅用在11-12月公司旅游业务的描述上，并没有实际的经营数据。

因受疫情影响，全国文旅产业都受到重创，华侨城也未能幸免，大篇幅描述旅游项目，未免有点欲盖弥彰的意思。为此，华侨城被嘲笑，经营简报变成了经营“海报”。

从目前来看，华侨城并未完全摆脱疫情印象，营收虽实现增长，但增速不及过往，且业绩表现只增收不增利。华侨城财报显示，公司前三季度实现营收333.94亿元，同比增长11.83%；归属于上市公司股东净利润52.48亿元，同比下降12.5%。

有意思的是，即使经营状况如此严峻的情形下，华侨城前三季度依旧在疯狂拿地。据统计，今年前三季度，华侨城豪掷351.18亿元，新获土地项目共23个。在“狂买”的同时，华侨城还开启了“狂卖”模式,只10月、11月，华侨城接连转让旗下15家公司和资产股权，转让总价约99.4亿。

然而，套现百亿仍旧无法掩盖华侨城高涨的负债率，接连踩中两条红线。近几年，华侨城”左手“拿地，”右手“变卖资产，激进押注文旅之殇在疫情冲击下一览无余。

激进拿地，甩卖应对

华侨城的主要业务目前分为两大部分，房地产和文旅产业，旗下文旅产品知名度较高，欢乐谷、世界之窗、华侨城等都出自华侨城之手。

今年上半年，因受疫情影响，国内文化旅游市场整体遭受重创，华侨城的文旅业务也遭受到了重创。根据华侨城上半年财报显示，公司旗下共有21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区，共接待游客829.7万人次，只为去年同期47%的水平。公司实现经营活动现金净流量为-95.95亿元，较上年同期减少10.5亿元。虽然下半年有所恢复，但依然难掩华侨城的文旅业务的疲态。

即便业务遭受到重创，但华侨城依旧不改以往疯狂拿地的本色。财报显示，截至今年三季度，华侨城斥资351.18亿元，共新获23个土地项目，其中有14个，约六成的土地项目用于文旅产业。

文旅项目它和一般的地产项目不太一样，很多房企都有做文旅项目，但很难做好。大多数地产企业进入文旅行业的初衷是获取土地储备，但文旅项目的复杂度与传统成熟开发业务相比是指数增长。文旅项目通常需要大量的资金投入，但回收周期往往很长，这与大部分金融资本喜欢短投资、快回报率相矛盾。

以国内某文旅地产项目为例，该项目的投资额至少在50亿元左右，而资金的回报周期需要30-50年，在此之中，项目的运营成本也是对资金链的一道考验。而布局文旅项目，耗费了华侨城大量资金。所以就出现了如今一边卖文旅项目，一边又拿文旅项目的奇怪举动。

华侨城今年疯狂转让旗下资产，只10月、11月，华侨城拟转让15家公司和资产股权，除部分未披露转让底价的以外，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。

据悉，华侨城这种左手拿地，右手变卖资产的”戏码“从2017年就开始了，尤其近两年有过之无不及。据统计，2019年，华侨城新增了47个项目，土地总价款高达745亿，挂牌股权出让22家公司，涉及金额200亿左右。相比之下，今年的”买卖“还有所收敛。

在这些被抛售的资产中，因多为文旅产业方面持续亏损或开发周期较长的所谓”不良资产“，被外界认为，华侨城在”优化资产“，推动公司向”文旅+新型城镇化“的转型。

既然要推动公司向文旅方面的转型，却为何要出售文旅项目股权呢？据哦统计，10月、11月两个月中，转让股权的子公司中有6家从事文旅业务，其中出售的大理杨丽萍大剧院存在诸多疑问。

10月9日，上海联合产权交易所披露，华侨城母公司华侨城集团拟出售杨丽萍大剧院95%即其全部持有的股权。

大理华侨城杨丽萍大剧院是华侨城在大理开放的第一个景区项目，于2015年开建，总投资额1.5亿元，在今年9月向公众开放，大剧院的建造意欲打造大理文化旅游新IP、大理古城景区新地标，从开建到开放一直备受关注。

截至今年8月31日，杨丽萍大剧院处于亏损状态，净亏损17.17亿元。文旅产业本就是资金密集型产业且回收周期长，而杨丽萍大剧院又是刚开放不久，还是云南文旅的焦点，前景自然无需担忧，但华侨城还是决定全部出售手中全部股权。

加速股权转让，稳住”三道红线“

华侨城近三年的这种激进拿地又疯狂”变卖“项目资产，导致公司负债飙升，经营现金流急速下降。在2017年以前，华侨城的负债总额每年最多有200多亿的增加，而2017年公司负债总额从2016年的982.29亿元，飙升到1519.87亿元，同比增长54.7%，截至今年三季度，华侨城负债总额高达3291.39亿元；公司经营现金流从2016年的44亿元，2017年急速下滑到-77亿元，近三年都为实现净流入，截至今年三季度经营现金流净流出22.38亿元。

知名地产分析师严跃进表示，华侨城甩卖资产和拿地是在不断平衡和优化资产结构，另外，作为央企的华侨城在融资和负债方面容易受管控，所以需要注意资产负债状况。

2019年的财务数据显示，华侨城均处于绝对的安全指数之下。今年上半年，华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.25%（剔除预收款后负债率小于70%），净负债率为111.24%（净负债率小于100%），触及两条红线。

经过不断出售旗下公司股权和资产，今年三季度负债情况有所好转。三季度财务数据显示，华侨城剔除预收账款的资产负债率和净负债率已下降到红线以下，分别为69.6%、96.44%，虽回到绿档，但距离红线也只有一步之遥，四季度疯狂卖地，或是为了今年稳步回归到三条红线之下，以不影响明年的融资。

这从华侨城今年的拿地策略上，也能看到端倪。今年上半年，华侨城新获取14个项目，对应建筑面积642万平米，主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二、三线城市。下半年，华侨城拿地频率降低，只在南京、成都、上海等一线，或者强二线城市拿地。

疫情是块”试金石“，大浪淘沙，有的企业被淘汰，有的企业起来了。华侨城就是在非典之后起来的，跨出深圳，将欢乐谷”落户“北京，乃至全国，成为目前国内最大的文旅生态。而这次疫情，把华侨城近三年激进押注文旅带来的弊端显露无遗。

近年来，华侨城主打品牌—欢乐谷游客增长乏力甚至出现下降态势，如，今年上半年接待游客量不到去年的一半；多地欢乐谷接待游客量出现下降，其中北京、深圳接待游客量在2016、2017年连续两年下降。

加之行业竞争加剧，有报告显示，目前中国现有主题乐园项目58个，预计2025年将新增70个，海外主题公园也在布局中国市场，华侨城能够保住”文旅大哥“的称号还未可知。