七月中旬，上海的第二轮集中供地落下帷幕，土拍现场再度出现橙子、香蕉等寓意“成交”的“法器”。虽当前房地产行业处于是“看天吃饭”阶段，但土地储备作为房企的核心资源，也关系到房地产企业的可持续性发展。

值得注意的是，此次土拍建发、国贸和象屿三家闵系国资也在上海四月的首轮土拍后再度出现，分别参拍了9块、8块和6块。

虽然战绩一般。上述厦门国资“三剑客”，近年来拿地势头只增不减。

今年上半年，“老大哥”建发累计实现全口径新增货值约668亿元，位列行业第三，拿地金额高达276亿元，位列全国第四，仅次于华润、保利和中海。

此外，今年建发还定下了新增2000亿货值的目标，且为拿地，今年上半年建发所拿地块超90%为溢价获取，其中佛山大沥河地块溢价率就超过了51%。

大肆跑马圈也带来了负债规模的增长，当前，建发股份的长期借款也已达到了百亿级别，不久前，建发预计募集资金不超过85亿元因此收到了上交所向下发的审核问询函，直指融资必要性。

从涉及问题来看，监管比较关注融资是否会流向房地产，或者被关联方占用，上年度建发的拿地均价与销售均价已经非常接近，而未来能否保证利润，受到市场关注。

闽系“三剑客”逆势攻城

对上海两次土拍的“攻略”只是缩影。近两年，三家厦门房企，在全国各大土拍市场均表现积极。

作为“三剑客”老大哥，截至目前建发已经将33宗地收入囊中，拿地总金额达到383.94亿元，布局涵盖了北京、上海、南京、杭州、苏州、成都和合肥等一、二线城市，并向下沉到浙江丽水、嘉兴，福建宁德、泉州，以及江苏张家港等三、四线城市。

同时，建发今年给自身设定了新增值达2000亿元的目标，在“攻城略地”的战略上，建发毫不松懈，业内甚至有人传言：“无论哪里有土地，建发的身影就会出现在那里。”

仅在今年上半年，建发以250万平方米的拿地面积位居行业第三，新增货值达668亿元，同样排名第三。

相较之下，国贸公司在上半年的拿地金额为93亿元，排名第十六。从城市布局来看，其涉及南昌、广州、福州、厦门、南京和成都等一、二线城市，呈现全国扩张的趋势。

另一家公司象屿决定将大部分筹码押注在上海市。今年除了在上海成功拿下两块地块外，仅花费13.9亿元在隔壁的南京江宁区收购了一块地，总的拿地金额为67.9亿元。

如此“豪迈”拿地，也与三家厦门房企背后的集团实力紧密相关。

其中，建发房产系建发集团旗下子公司，该集团在上一财年的营业收入高达1115.565亿美元，净利润达11.141亿美元，首次跻身财富世界百强榜单；象屿地产则隶属于象屿集团，后者是厦门国资委独资拥有的国有企业，仅在2022年的总营收就达到惊人的5626.22亿元；国贸地产则在供应链领域有所斩获，其2022年营收更是高达5219亿元。

建发高溢价买“地王”

其中，建发对“地王”项目的偏好，与溢价拍地的风格也尤为突出。

六月初的北京土地拍卖场上，建发以令人瞩目的16.56亿元触顶价成功收购了顺义新城第19街区地块，层层股权穿透后，参拍者福建雄旺正是建发的附属公司。

与此同时，建发在同月还经过长达157轮的竞价，以高达9.64亿元的价格成功竞得台州市椒江区的一块地块，溢价率高达49%。

此后七月，建发在长达两个多小时的竞拍中，以惊人的26.56亿元拿下佛山大沥河西黎边地段的商住用地，溢价率更是高达51%。

据统计，今年上半年建发超九成的土地都是高溢价得来，这在当前回归理性的房地产市场显得非常罕见。

然而，高溢价的拿地策略也使建发面临一定的潜在风险。数据显示，截至2022年，建发股份的拿地均价与销售均价已经十分接近，或许需要未来谨慎审视经营风险。

值得注意的是，近日，上交所向建发股份下发了审核问询函，从八个方面提出了10多个问题对配股方案进行问询，直指融资必要性。

根据申报材料，建发股份本次预计通过配股募集资金不超过85亿元，其中一部分将用于偿还银行借款。近些年来，建发股份逆市扩张，致使负债规模持续攀升。为了迅速扩大规模，他们多次高溢价购地。

截至2023年一季度报告披露，建发股份总资产达到7704.5亿元。计算显示，长期借款占据公司总资产的7.5%左右。而在2021年和2022年的年报中，建发股份的资产负债率均高于75%。

然而，仅仅半年时间，公司负债从31.5亿元激增至数百亿元级别。因此，不少投资者质疑配股募资是否能够真正解决建发股份的根本问题。

跨界收购“压力”

“激进”不止拿地，建发也正进行跨界布局。今年六月，建发股份以现金62.86亿元的对价收购美凯龙29.95%的股份。

建发股份表示，通过此次收购，将增加家居商场服务等新业务领域。这笔交易或为上市公司提供了全新的利润增长点，并且与现有业务形成了协同支持。而美凯龙的经营管理成本和效率的提升将对建发股份的每股收益产生积极影响。

但事实情况是，美凯龙的营业收入在2023年一季度下降了22.47%，归属于上市公司股东的净利润更是下降了79.1%。

市场认为，家居行业处于弱复苏阶段，美凯龙的市经营业绩和盈利能力仍存在下降风险，未来将会对建发产生的影响仍不可知。

据建发股份2022年财报显示，全年归母净利润为62.82亿元，也就是建发股份将过去一整年的净利润拿来购买了美凯龙的股份。

财报显示，当前建发股份的主营业务分为供应链运营和房地产两大类，而净利润已出现明显下滑。2023年第一季度，建发股份合并报表的营业收入达到1675亿元，同比增长11.20%；实现归母净利润7.96亿元，同比下降22.66%。

对于美凯龙的债务问题，市场也心存隐忧，以2022年财务数据进行测算，收购完成后，建发股份总资产将从6647亿元增加至7928亿元，总负债将从4994亿元增加至5768亿元，资产负债率从75.13%减至72.75%。

对此，建发股份表示，随着后续美凯龙的经营管理成本得到控制，经营效率的

提升将成为可能。这种长期策略将进一步推动建发股份的每股收益不断提高。

整体来看，建发此次跨界收购家居龙头股份的战略举措为其在未来成为控股股东铺平了道路。然而，结合近年不断升高的负债率，与高溢价拿地的动作，市场对其高配股的动作，与潜在财务风险存在担忧。