从2020年4月基础设施REITs试点启动，到目前约830亿元的市场规模，我国REITs市场走过了高质量起步阶段。日前，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上的一席话，让推进多层次REITs市场建设这一系统“施工图”浮现出来。在保持常态化发行、完善市场体系、强化事中事后监管、完善法规制度、发挥各方合力等五方面，一系列举措有望推出。

　　“五大工作重点充分听取了市场声音，意味着中国公募REITs进入全面建设新阶段，REITs市场规模提升有望进入快车道。”中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师、董事总经理张宇对《金融时报》记者表示，预计到“十四五”期末，我国公募REITs市场总市值有望达到5000亿元规模。

　　试点范围将进一步拓宽

　　近两年来，政策支持REITs试点范围不断扩容。已上市的基础设施REITs产品底层项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。李超表示，将推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。

　　“类似表述已被有关部门反复提及，实际上，在当前政策下，新能源、水利、新基建已属试点范围，只不过在落地方面，目前仅有两单能源REITs上市，而在水利和新基建方面，则暂无REITs项目申报。”在招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师赵可看来，预计未来新能源、水利、新基建等领域会有更多项目落地，市场广度进一步提高。

　　在此次推动REITs市场进一步发展的相关表态中，获得最高关注度的莫过于“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”这一表述。

　　赵可表示，这已是近期监管层两次提及打造REITs市场的“保租房板块”，前一次是11月28日，证监会在房地产股权融资方面调整优化5项措施中提出，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。这或预示保租房REITs将迎来加速发展。截至目前，已上市的保租房REITs共有4单，即深圳安居REIT、厦门安居REIT、北京保障房REIT及华润有巢REIT。

　　尤为受到关注的是，此次为首次明确提出推动试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域。不少研究机构对此表示，这大幅超出市场预期。

　　在光大证券分析师何缅南看来，随着我国房地产市场发展进入新阶段，构建“存量资产和新增投资的良性循环”成为大势所趋，多渠道盘活存量资产对合理扩大有效投资以及降低行业债务风险等具有重要意义。商业不动产公募REITs的推出，有利于引导房地产市场由高周转、快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。

　　张宇也表示，REITs拓展到商业地产领域意义重大。短期内，商业地产REITs或有助于房企信用风险处置，防范系统性金融风险；长期来看，商业地产REITs市场建设或引导开发商拓展价值边界，提升综合能力，同时从供给侧为资本市场提供更为多元的长久期资产。

　　据东北证券分析师吴胤翔测算，若我国REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域，保守测算，其潜在市场规模约为7440亿元至11160亿元，将为底层资产提供丰富资金来源。

　　多层次市场体系有望建立

　　从成熟市场经验来看，REITs市场整体规模一般占该国GDP的3%至16%，占股票市值的1%至8%。考虑到目前我国百万亿元级的存量基础设施规模、每年百万亿元的GDP水平和近80万亿元的股票市值，预计未来REITs市场容量在万亿元以上，潜力巨大。要建设与我国经济体量匹配的REITs市场，就必须完善市场体系，加快建立多层次市场体系。

　　今年以来，建立扩募机制、探索多层次REITs市场建设等在各项文件及监管部门表态中被屡次提及。12月7日，首批5只基础设施REITs扩募项目状态更新，其中，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT状态更新为“已反馈”，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT状态更新为“已问询”。

　　李超日前表示，尽快推动首批扩募项目落地。业内人士认为，基础设施REITs扩募落地正渐行渐近，将进一步提升基金的资产和储备规模，在新发和扩募“双轮驱动”情况下，REITs市场有望进一步扩容增类。李超还表示，促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

　　在张宇看来，多层次市场体系建设除进一步拓宽底层资产类型、通过新项目发行与存量项目扩募推动市场扩容建设外，还包含其他三个层面，分别是市场发行主体多元化、投资主体多元化以及推动REITs链条建设，前端促进Pre-REITs培育孵化，后端推动REITs指数和EFT产品发展。“在当前以国企、央企为主要发行主体的基础上，应进一步鼓励民营企业参与REITs发行。”张宇说。

　　投资端建设应同步跟进

　　要想市场长远健康发展，除发行端需不断提质增效外，投资端建设也应同步推进。李超表示，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。

　　“目前，我国REITs市场上社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与度较低，REITs投资者构成仍以原始权益人、证券资金和保险资金为主。”赵可表示，推动“长钱”投资有助于提高REITs市场流动性，或与发行端的支持政策共同作用，加速REITs市场发展。此外，随着REITs市场发展，投资者的专业能力将不断提升，有助于完善REITs定价功能。

　　值得一提的是，12月9日，中证指数有限公司宣布，将于2022年12月15日正式发布中证REITs指数，反映沪深市场上市基础设施REITs的整体表现，为后续REITs指数产品开发提供投资标的。编制方案显示，中证REITs指数从沪深交易所上市时间超过3个月的REITs中，选取过去一年日均成交金额超过500万元的REITs作为指数样本，首批样本含14只REITs，采用自由流通市值加权。

　　“首个官方REITs指数发布后，公募REITs市场有望更加丰富立体。”中金公司研究部固收研究负责人、董事总经理陈健恒在接受《金融时报》记者采访时表示，除为REITs市场跟踪提供基准参考外，中证REITs指数发布有利于丰富投资策略，引入增量投资者，同时也为探索指数相关衍生品奠定基础，我国REITs市场投资工具将更加丰富。

　　陈健恒进一步表示，随着REITs市场扩容，指数产品有望进一步发展。“可根据资产特征构建细分指数，样本筛选或有优化空间，基金、券商等机构可抓住机遇，尽快促进挂钩REITs指数的衍生金融产品的开发。”陈健恒说。

　　坚持发展与规范并重

　　据悉，目前证监会已构建起全流程全链条的监管机制，突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管。并在研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引，强化信息披露监管。

　　当前，各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。近日，国家发展改革委投资司组织召开促进基础设施REITs高质量发展视频工作会提出，主动研究解决基础设施REITs推进过程中出现的各类问题，不能简单地将伴随新生事物产生的问题推给市场。

　　证监会表示，将会同国家发展改革委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。

　　业内人士表示，在各方合力下，市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态有望逐步形成。