“回购”一词对近期的碧桂园（02007.HK）来说一定十分熟悉。7月14日，碧桂园方面公告称将豪掷10亿元，回购“市场报价较估值偏离较大的碧桂园地产债券”。

不过，《商业观察》发现，在回购进行的同时，碧桂园相关境内债也不断下跌。据深交所近日公告，“21碧地02”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，触发停牌。

自2021年以来，房企对于三、四线的投资态度愈发谨慎，业界对“三四线高库存”的布局方式开始有疑虑。

对此，碧桂园回应《商业观察》，截至2021年年底，碧桂园在全国31个省、299个市以及1425个区县均有布局，“有效地对冲了因区域性市场波动而带来的风险。”

债券频频下跌

7月20日，碧桂园服务（06098.HK）公告称，当日已斥资622.27万港元回购27.5万股股份，每股22.55-22.7港元。

实际上，近期碧桂园一直在回购。7月15日－20日，4次回购动作累计耗资2693.79万港元。

频繁回购源自于碧桂园相关的债券持续下跌。

去年下半年以来，受部分房企爆雷影响，投资者对整体房地产市场的情绪趋冷，这也导致地产股债不断出现“双杀”。例如碧桂园的境内债券，20碧地01一度从76元跌至72元，20碧地04跌幅最大，一度从89元跌至60.5元。美元债市场也不乐观。据久期财经消息，7月21日，由碧桂园发行的COGARD 5.4 05/27/25 现价31.565，下跌-1.272%，收益率56.406%。

7月14日，碧桂园方面表示将耗资10亿元护盘。

碧桂园方面也对《商业观察》表示：该购买有利于维护碧桂园地产债券价格的稳定，保护投资者利益。董事会对集团的未来前景充满信心，并可能考虑日后于适当时候进一步购买包括但不限于碧桂园地产债券在内的，由集团发行的证券。

数据显示，自2021年12月30日－今年6月15日，碧桂园已累计购回优先票据本金总额5570万美元；今年6月，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，总额约4.11亿美元。碧桂园称：“待该笔债券偿付完成后，公司年内到期的美元债悉数偿还完毕。”

另外一边，评级被下调也时刻拨动着资本市场的敏感神经。

6月22日，国际评级机构穆迪突然将碧桂园的评级下调至“Ba1”。而就在6月初，惠誉也将碧桂园列入负面观察名单。穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级下调反映了碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下房地产销售下滑和财务指标恶化，以及其获得长期资金的渠道减弱。”

数据显示，1-6月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约1851亿元，同比下滑了38.9%。

而受制于房地产筑底，资本市场对房企的融资也降入谷底。今年上半年，碧桂园公开融资同比下降超130亿。

对此，碧桂园回复《商业观察》称：“穆迪调整碧桂园评级，主要是针对行业销售及融资环境改善速度不及预期，所做出的评级调整动作。”并强调：“公司目前经营情况和财务状况稳定，现金流充裕。”

重仓三、四线

2021年以来，在地产市场不景气、库存较高、需求透支等多重因素影响下，三、四线的土地成交规模一路走低，房企对于三、四线的投资态度也愈发谨慎。

从成交建面来看，在2020年之前，三、四线土地成交始终保持正增长，2017-2018年是三、四线城市土地出让的高峰，2018年成交建面同比达22%。但到了2021年，三、四线成交建面仅17.49亿平方米，增速首次为负，同比下跌21%。

具体到碧桂园，得益于广大的三四五线城市甚至县城的快速发展，碧桂园也成为在中国布局最广泛的房企之一。

数据显示，2020年，碧桂园权益合同销售额按城市类型划分，三、四线城市约占54%，二线城市的占32%。2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中，68%来自三、四线城市。

或许是捕捉到市场变化的走向，碧桂园也开始调整策略。碧桂园集团常务副总裁程光煜在2021年业绩发布会上表示：“碧桂园一直以来秉持均衡精准的投资策略，并不限定于一、二线或者三四五线城市。”

碧桂园集团总裁莫斌也表示：“未来公司将对全国市场做进一步的分类，按照市场规模、供需关系遴选出符合集团战略发展的市场，更加聚焦于以大都市圈为首的一、二线和强三、四线城市。”

时间来到今年上半年，房地产持续筑底，碧桂园的拿地规模也出现大幅下降。据克而瑞地产研究数据，今年上半年，碧桂园新增土地价值和新增货值都已双双跌出前20。新增土地货值仅为154.1亿元，位列行业第26位；新增拿地金额也只有79.8亿元，位列行业第21位。

对此，碧桂园回应称，截至2021年年底，碧桂园在全国共有3216个项目，在31个省、299个市以及1425个区县均有布局，“有效地对冲了因区域性市场波动而带来的风险。”

针对新增土地价值和新增货值双双下降，碧桂园表示：“截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。”

交房质量问题频发

号称打造“五星级的家”的碧桂园，近期还频频传出交房质量问题。

近日，有网友向南昌市湾里管理局反映：“碧桂园正荣湾棠小区4月30日通知收房，可到现在2个多月了，小区还是临时用电，经常停电，严重影响业主正常生活。希望能尽快接入正式用电。”

而在7月18日，南昌市湾里管理局工作人员与碧桂园方面的沟通中还发现：“碧桂园施工单位未提供现场验收材料。”

无独有偶，6月18日，有业主通过人民网“领导留言板”反映，碧桂园集团在西安浐灞生态区开发的“碧桂园西安珑悦”项目，在交房3个月后即被发现房屋下沉倾斜。

该业主称，自己于2019年10月购置了西安碧桂园珑悦14号楼一套房屋，在交房3个月后发现房屋下沉倾斜，在向开发商和主管部门反映后“迟迟不能回复如何处理”，问题无法得到解决。

6月29日，浐灞生态区回复称，“相关部门工作人员现场核实，（业主）反映情况基本属实。”

实际上，该楼盘曾被业主多次投诉。如2019年，碧桂园方推出“老带新”赠送三年物业费活动，但成交后承诺赠送的物业费迟迟未兑现。

对此，西安浐灞生态区在2020年10月23日回复称，经工商浐灞分局广运潭工商所核查，碧桂园珑悦项目由陕西泽望实业发展有限公司开发，该公司确有关于“老带新”购房政策，但需要签订过购房合同的老客户带领新客户签订购房合同后方可赠送三年物业费，该业主当时只交了定金，还未签订购房合同，不符合该公司关于“老带新”相关规定。

此外，位于湖南湘潭县的“碧桂园天玺小区”，在部分业主准备装修时发现，2栋3号与4号户型之间的大梁中间位置，出现了不同程度的裂缝，几乎每一层都有类似情况。由于是主梁出现裂缝，这让业主十分担心房屋是否存在重大的安全隐患。

居住在西安市西咸新区的“碧桂园国湖项目”的业主，头疼的则是电梯故障：“有时突然直降数层，有时突然停下不动，有时突然停止了工作，该现象让住户天天胆战心惊。”

《商业观察》注意到，7月13日，碧桂园集团连续第12年上榜《财富》中国500强榜单。或许，对于“宇宙房企”碧桂园来说，在连续荣登财富榜的同时，也是时候提升下交房质量了。