6月29日，房地产全线大涨，房地产开发、服务等板块领涨。截止收盘，巴士在线录得5天4板，金 地集团、滨江集团、鲁商发展、深深房A、信达地产等多股涨停，招商积余、保利地产、万科A、中交地产、招 商蛇口等涨幅居前。

万科郁亮：房地产市场短期已触底

消息面上，在近日召开的2021年万科股东会上，谈及对房地产市场看法时，万科董事会主席郁亮表示，短期看市场已经触底，但恢复是一个缓慢温和的过程。

其判断来自三个方面，一是从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策；二是被疫情所延误的需求在6月份将得到一些释放，而6月也是房地产每年的销售高峰；三则是房价降幅收窄，6月份部分一线城市的二手房挂牌价格甚至出现上涨。

值得一提的是，早在今年年初之际，郁亮还表示，“2022年是破釜沉舟、背水一战的一年。要么死、要么活，没有中间状态。房地产行业已进入‘黑铁时代’，去金融化，是必然趋势。”彼时，市场普遍认为万科过于悲观。

实际上，这并不是万科第一次悲观。从“拐点论”到行业进入“白银时代”的预测，从高喊“活下去”到“铜铁时代”不远了，又在今年初提出“黑铁时代”，这些全部出自万科。

可以看出，万科董事会主席郁亮一向具有强烈的危机意识，可谓是地产板块最大的“空头”。但这一次，郁亮却一反常态，不再悲观。

对于此次“态度”的转变，郁亮认为，对同一个事情，大家有的时候看的角度有差异。今天行业需要信心，需要熬着往前走。但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，这时候要更多挖掘它好的一面。

多城接连放松楼市调控

而万科董事会主席郁亮的说法也并非空穴来风。

事实上，早在去年12月份，国家对房地产的态度就已经发生转变了。2021年底，央行和银保监会联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

进入2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放。如5月末，国务院出台稳经济33条，随后召开稳经济大盘电话会议，要用超常规手段刺激经济。

从2021下半年的点点星光到2022上半年的星火燎原，中央多次喊话支持房地产市场。可以看出，中央对于房地产市场的政策基调已经非常明显。

随后全国多地政府落实因城施策。据不完全统计，今年以来，截止到6月26日，松绑政策调控超280次，覆盖城市超160个。

松绑政策涵盖了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松限售、限价、发放购房补贴、放松落户政策以及公积金首付比例降低、贷款额度增加、条件放宽等多个方面。

如6月21日，武汉再次放松限购，本市户籍居民家庭在全市限购区域已有2套住房的，可新增购买一套住房；6月24日，合肥限购政策再次调整，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。

在政策松绑的情况下，各城市松绑的措施也多样化和创新性，如温州安居贷，长沙以租换购，绍兴、郑州、南京溧水、宜兴等城市推出房票购房政策。

对此业内人士普遍认为，各地在楼市政策上的松绑，主要从金融、住房、财税政策等方面进行，这充分体现了各地稳楼市的导向，有助于提振房地产市场。

与此同时，带有“暖意”的政策的效果也已经显现。贝壳研究院发布北京、上海、深圳、广州等全国50城二手房市场报告显示，今年上半年，50城二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善；“强二线”城市复苏效果明显强于其他城市。

5、6月贝壳研究院监测的50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%(6月成交量通过6月1日-20日的成交数据预估获得)，二季度成交量比一季度增长约15%。

机构：板块复苏是大趋势

招商证券表示，参考历史周期规律，一段完整的超额收益实现包括三个阶段。在完成第二阶段的回撤后，当前地产销售底部或已确立，复苏即是后续房地产股票超额收益上行的支撑因素。

中泰证券也认为，房地产在需求端出现结构性复苏、调控政策在销售总量下行的背景下持续放松，龙头地产股在行业持续出清的过程中，ROE有望企稳回升，实现销售规模与经营质量的双重反转。

操作策略上，中银国际证券认为，地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：

1) 全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金 地集团、招 商蛇口、龙湖集团、华润置地；

2) 现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；

3) 政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新 城控股、碧桂园；

4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。