冬奥来临前的最后一个冬季，一股名为“冰雪”的旋风席卷了各大社交平台。从微信朋友圈到微博、小红书，皑皑白雪加上冰雪项目已经成为时下年轻人热衷的“打卡公式”。

北京冬奥会进行到第五个比赛日，有关冰雪运动的话题依旧牢牢霸占着热搜排行榜。

冰雪热背后，新的市场机遇正在兴起，根据中国体育总局发布的《冰雪运动发展规划（2016-2025年）》显示，2020年冰雪产业总规模达到6000亿元，2025年冰雪产业总规模目标将达到10000亿元。

走过最初的培育期，冰雪产业即将迈入爆发阶段。充满着未知的万亿赛道里，地产商和文旅商开始逐鹿下半场。

冰雪“热浪”

冰雪产业爆发的前夜已至。

据国家体育总局最新发布数据，截至2020年底，全国已有654块标准冰场和803块室内外各类滑雪场，参与冰雪运动的人数达3.46亿。这意味着，2022年甫一开年，我国“带动3亿人上冰雪”的小目标已经成为现实。

而冬奥叠加春节假期，消费者对于冰雪运动的热情仍在不断升温。飞猪数据显示，从2021年12月开始，全国各地的冰雪主题游预订保持周均46%的增长。同程旅行大数据进一步显示，今年春节期间，全国冰雪类型景区订单量较去年同期上涨68%。

冰雪运动的兴起与我国经济水平发展有关。一般认为，人均GDP是影响冰雪产业发展的关键因素。有调查显示，当一个国家人均GDP超过8000美元时，体育产业开始明显增长；当人均GDP超过1万美元时，冰雪产业开始蓬勃发展。

天风证券给出一组数据，与日本和美国的人均GDP进行对比，目前我国人均GDP为10500美元，处于美国和日本1960- 1990年快速发展期间的人均GDP水平区间。

若具体分城市来看，2010年，北京和上海等地的人均GDP水平率先突破10000美元。也正是差不多时间，冰雪运动开始逐渐受到社会的关注。到了2020年，我国已有北京和天津等7个省市超过12700美元，重庆等11个省市的人均GDP超过8000美元。单从数据上来看，冰雪运动勃兴已经具有相对充沛的物质基础。

除了经济发展，冬奥带来的热度也是冰雪产业不可或缺的助推力。

还是以美为例，天风证券分析师指出，1980年美国在普莱西德湖举办的第十三届冬季奥运会驱动了美国冰雪产业的黄金十年。数据显示，1970年至1979年，美国滑雪人次从530万人上升至5030万人，复合增速约28%。

从渗透率来看，与欧美等相对成熟的冰雪产业和市场相对比，中国的冰雪产业仍存较大的发展空间。数据显示，2019年我国滑雪人口渗透率仅为1%，而美国、日本、加拿大等国家渗透率均接近10%，与中国同属亚洲的日本的渗透率高达9%。

有机构预测，冬奥后，冰雪运动的热潮将保持势头。预计到2025年，中国冰雪旅游人数将超过5亿人次，冰雪旅游收入超过1.1万亿元。

庞大的消费需求摆在面前，供给端需要跟上。

大到专业运动员们训的训练场馆，小到冬奥观众们牛刀小试的雪场，一栋栋冰雪场馆背后，地产商们已经拉开战线。

地产商的冰雪生意

1月，文化和旅游部、国家体育总局26日公布首批国家级滑雪旅游度假地名单。北京延庆海陀、河北崇礼、河北涞源、内蒙古扎兰屯、辽宁宽甸天桥沟、吉林抚松长白山、吉林丰满松花湖、黑龙江亚布力、四川大邑西岭雪山、陕西太白鳌山、新疆阿勒泰和新疆乌鲁木齐南山等12家入选。

其中，北京延庆海陀项目亦是本次北京冬奥会的延庆赛区场馆。目前，北京冬奥会延庆赛区核心区内冬奥村已完成消防验收和竣工验收，并交付使用。

据悉，冬奥会延庆赛区核心区位于北京延庆小海坨地区，冬奥会后将作为奥运遗产向公众开放，并增设大众雪场，成为北京滑雪面积最大的滑雪度假区，总建筑面积11.8万平方米，由6个居住组团、1个公共组团和停车区域组成。

穿透延庆海陀，地产龙头万科的身影出现其中。2018年，北京国家高山滑雪有限公司中标延庆冬奥村和山地新闻中心建设，以及延庆冬奥赛区赛后运营。天眼查信息显示，万科恰好是该公司的二股东。

一一细数本届冬奥会的比赛场馆建设，包括万科、首开等多家知名房企在内的地产“势力”出力良多。

实际上，地产商们的冰雪生意史还可以追溯至更久远的10年前。故事最开始有两个主角，一个姓“万”，另一个也姓“万”。

2011年，吉林省政府和万科签约松花湖项目，从未做过冰雪产业的万科对外表态，“政府希望我们接手，我们是误打误撞。”

当时，国内的冰雪运动尚属小众领域，还没有任何一家房地产企业牵头做冰雪度假项目。就连万科内部都还有着一个主要问题尚未解决——要不要做多元化。时任董事长的王石曾撂下一句话，“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”

万科内部“纠结”的时刻，另一个姓“万”的企业——万达当起了第一个吃螃蟹的人。

2012年，万达联合5家民营企业联合投资200亿元，在距离松花湖291公里的长白山建设了长白山国际度假区，并同时开发了万达广场、公寓住宅和度假村酒店等。

前人探路，万科跟进。曾一度反对多元化的王石，亲自为万科松花湖项目站台。2014年8月，在万科松花湖度假区启幕新闻发布会上，王石对外表态：“万科新十年定位将由房地产开发商转为城市配套服务商，其中重要内容之一，就是开始进军滑雪度假区产业。”

下定决心做冰雪业务后，万科的“运气”接踵而至，2015年7月，北京申奥成功。2016年初，国务院又相继下发了“大力发展冰雪产业”的任务部署等支持性文件，鼓励冰雪产业发展。

万科迎来了一段扩张期，资料显示，2016年，万科的雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一，把万达甩在后面；同年，万科松花湖度假区正式升格为国家AAAA旅游景区，万科还对外表示“乐意为冬奥会提供训练场地”。

另一边，早早进场的万达，成果却并不理想。资料显示，2014年一年内，长白山度假村亏损额达8.9亿元，2015年上半年亏损3.4亿元。由于土地问题，其在景区自建的众多公寓、别墅成为违建建筑被拆除。

至于曾经轰动市场的长白山万达广场，如今在搜索引擎中检索其相关信息，有多篇文章如此描述：因为人流太少，商铺纷纷退租，该广场后来几乎成了一座空城。

困难显而易见，6年前，时任万科冰雪事业部负责人丁长峰曾说：滑雪产业是美丽又扎手的玫瑰，虽然有日常经营盈利，但冰雪项目基本上都是上百亿的巨额投资，所以是很难挣到钱的。

到了2019年，在一次公开发言中，丁长峰又再次对外表态：“坦率来讲，中国现在的冰雪产业基本上是不赚钱的，滑雪场是一个巨大的重资产投资。所以滑雪度假村的建设是一个长期的生意，需要企业有非常大的耐心。”

寥寥数语点出了冰雪产业的最大困难——重资产、长周期。还未成势的冰雪运动，让企业对冰雪项目的投入回报周期被无限度拉长。

冰雪项目的解法

冰雪业务，尤其是滑雪度假业务，是一门资源高度稀缺的业务。一位业内人士表示，好的资源对山体条件、海拔条件、气候条件、交通区位条件都有较高的要求。受制于此，国内可利用的高水平度假区山地资源极为有限。

优质标的稀缺，意味着，谁能在行业兴起的初期抢占优质资产，谁就能在下一轮产业博弈中抢得先机。

手握重金的地产商成为下场参与游戏的不二人选。万科丁长峰曾公开表态，以前建一个滑雪场，比如比较有名的万龙滑雪场，需要十五六年的时间。万科松花湖则用二三年就建成了，所有设施设备都是处于世界一流水平。

“当然大家会说大公司有钱，但毫无疑问，游戏规则发生了很大改变。”不过，有些根本的矛盾并未解决。

彼时盛行的高周转和文旅项目基因里的长期主义两相矛盾。企业需要流动性、项目需要重资产，二者的需求也两相矛盾。

复盘当时双“万”的操作方式，二者曾达成默契，均意图将滑雪场打造为度假区。“客户不会因为你的房地产到你的冰雪小镇来，但他们会因为你的生活方式来。我们需要把度假生活方式放在最根本的位置。”丁长峰曾如是说。

这也是近几年来大多文旅城共用的一套模式——文旅项目搭配地产、商业项目，建造大型综合体。对此，市场不乏批评声音，在部分人看来，这一套路子名义上是做文旅，实际上还走得是“卖房子”的老路子。

问题需要解法，轻资产化是其中之一。资料显示，目前国内冰雪产业“三巨头”万科、万达和融创中，万科和融创均开创了代管业务。

轻资产是一个解法，却并不是最优解。有业内人士指出，冰雪产业要想吸引更多企业进入，一起把摊子做大，首先要从资本层面给出足够的空间。

时至今日，地产行业和冰雪产业的地位发生对调。地产下半场，地产商能否依靠冰雪产业焕发第二春，还是取决于冰雪业务能否做大。

从其他行业的过往经验来看，消费类重资产项目要想做大，首先要有一套“投融管退”的完整链条。据不完全统计，截至目前，没有任何冰雪相关项目存续有ABS或其他资本工具。

冰雪项目领域中唯一一次ABS还得追溯至2018年，万科松花湖信托收益权资产支持专项计划成功发行，总规模10.59亿，其中优先级规模10.06亿，AAA评级，产品期限8年，加权发行利率5.26%。据了解，该ABS底层资产为滑雪场收入和酒店收入。

 不过，该期ABS在2020年4月27日提前终止，随后进行清算。