2017年以来，全国共有153家长租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多达84家。其中，很大一部分原因在于“高进低出”“长收短付”、滥用“租金贷”等运营模式导致资金链断裂。多家长租公寓爆雷，让房东和租户陷入“受害者”相争的漫长博弈。

　　危机并非一朝一夕产生。两年前，长租公寓还是一片高光态势，各路资本争相加码，头部企业相继赴美上市。但也正因资本力量的加持，一些分散式长租公寓陷入“互联网式”烧钱补贴、越扩张越亏损的普遍困境。

　　为规范住房租赁市场秩序，成都、西安、重庆等城市先后发文，要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。此前，杭州、深圳等地也已陆续发布住房租赁资金监管通知。长租公寓已进入强监管时代。

　　频频“爆雷”

　　在蛋壳公寓“爆雷”之前，自2019年起，相继发生多起长租公寓“爆雷”事件，如鼎家、乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓倒闭或跑路，引发房东和业主大规模维权。即便是行业头部公司自如，也难逃盈利困境，这是企业战略激进的表现，也是行业不成熟的结果。

　　长租公寓频频“爆雷”，根源在于商业模式。贝壳研究院依据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”。资金链断裂导致大量租金无法兑付的情况。

　　从2017年开始，长租公寓开启了房源争夺，在资本的加持下大打“价格战”。某业内专家表示，2017-2018年间，很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源；为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。

　　“大部分长租公寓因为流动性风险暴露而‘爆雷’。”互联网财富管理专家王永升表示，“资金的流动性管理是企业稳健经营必须做好的事情，但长租公寓名义上是租房企业，本质上是带有金融性质的企业。如果长租公寓的租金利差非常小或者为负，即月租金收入与月租金成本的差值越小，则长租公寓的毛利越低。如果利差不能覆盖人力财务等成本，则长租公寓处于亏损态势，乃至‘爆雷’现象频频发生。”

　　他进一步表示，现实中长租公寓竞争非常激烈，为了获取房源高价拿房、避免空置低价出租，长租公寓就处于亏损态势。如果向租客收取了较长期限的租金，而又向房东支付了短期的租金，则长租公寓在两端都有义务需要履行，对房东支付房租对租房客提供服务。当这种亏损的游戏进行不下去时，长租公寓行业就频频“爆雷”，这是对于长租公寓不计成本的激进业务扩张的惩罚。

　　摆脱“野蛮”

　　尽管“爆雷”“甲醛房”“租金贷”等问题频发，但长租公寓的出现，仍满足了当下年轻人的租赁需求，是解决我国租赁市场结构性失衡的重要途径。作为一种新兴业态，长租行业急需步入有序发展的轨道。

　　易居控股CEO丁祖昱认为，长租公寓正如早期的共享单车、滴滴，拼资金、拼实力、拼规模是行业早期阶段的正常表现。“大浪淘沙”之后，行业将走向成熟，中端企业逐渐退出，最终达到多方制衡的健康状态。

　　“长租公寓最近接连‘爆雷’，反映出了目前该行业所存在的准入门槛低、监管不够严格、相关法律法规不够完善等问题。”北京市京师律师事务所律师孟博表示，“以蛋壳公寓为例，其经营模式一直被反复提示风险，即支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。资金链断裂后，便出现了大量租金无法兑付的情况。”

　　他进一步表示，从行业发展来看，租金亟需监管，“长租公寓‘爆雷’的一个重要原因就是未能对租金实行监管，相关长租公寓企业因此‘无所顾忌’。从现实来看，有必要从账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示等多个角度，对租金进行监管。”

　　国家金融与发展实验室发文表示，应设立行业准入门槛，制定相关标准规范（如隔间、装修、安全等），定期组织行业形势研讨；地方政府应会同住建部门建设长租公寓信息平台，房客租金应在银行开立专户进行监管。

　　强监管时代来临

　　近日，多地已发文加强监管。其中，济南要加强对“高进低出”、“长收短付”经营模式的监管，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的企业实施约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等举措。

　　针对“租金贷”问题，成都明确表示，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳也明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；西安要求住房租赁企业在监管合作银行开立企业住房租赁交易资金监管专用账户，以避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。

　　此外，西安要求房租涨幅不得超过居民人均收入增幅。将进一步稳定住房租金水平，基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020-2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

　　此前，针对过热的租赁市场及迅速增长的房租，北京市住建委联合银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的相应政策。住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》终止了长租公寓企业通过租金贷的方式走规模竞速的老路，明确指出，“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。

　　监管政策密集出台，就是要让长租公寓回归“住”的本质。“政府通过政策不断规范租房市场发展，长租公寓市场依然有其存在的市场基础，是提供住房基础服务的重要市场平台，在这样的情况下，长租公寓市场需要的是更加规范的发展。”盘古智库高级研究员江瀚表示，“对于整个长租公寓产业来说，当前是转型升级的关键节点，从某种意义上来说就是长租公寓产业的新一轮的洗牌过程，行业正从重视规模转向深耕运营。”

长租公寓企业“爆雷”风波不断。近期，作为长租公寓头部知名企业的蛋壳公寓接连传出拖欠供应商账款和房东租金等负面消息，引发市场热议。而随着年末务工人员返乡潮临近，租赁市场逐步转入淡季，对面临资金压力的长租公寓企业而言无疑雪上加霜。11月以来，以深圳、南京、佛山为代表的多个热点城市发文规范租赁市场，有望扭转气氛压抑的租赁市场。

　　形成资金沉淀

　　中国证券报记者梳理发现，近期部分知名长租公寓企业频频陷入拖欠员工工资、租户排队退押金、深陷流动性危机、或将宣布破产、App瘫痪、管家失联、拖欠供应商货款、连续被列为执行人等负面风波。同时，有租客爆料，交了房租，但长租公寓企业却未将房租付给房东，导致房东收不到租金赶走租客，而租客的钱也没法要回。还有的因平台拖欠房东房租，被房东以断水、断电、断网等方式驱赶。

　　面对多家知名长租公寓企业面临的“爆雷”风波，景晖智库首席经济学家胡景晖指出，由于公寓与业主是月付或季付，而对租客则是半年付/年付，支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下，很多长租公寓运营商要求租客年付租金，甚至更长，一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。

　　胡景晖强调，将一年内要付出的房租（短钱）用于企业的滚动发展、装修装配等，这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧，也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资，注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入，通过租金贷的方式超付房租，没有新的投资人提供资金，长租公寓企业的现金流就会断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。

　　胡景晖称，与此同时，我们也看到了行业的积极一面。2019年12月25日，住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，今年5月，中国证监会、国家发改委等联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，多个地方政府开始对租赁市场加以整顿，以及住建部对即将出台的《住房租赁条例》开始征求意见。

　　多地强化监管

　　中国证券报记者梳理发现，近期多个地区发文规范租赁市场。其中，不乏热点一线城市的身影。

　　深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》（简称《紧急通知》）。其指出，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张，从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

　　在建立健全纠纷调处机制方面，《紧急通知》特别指出，压实住房租赁纠纷处理主体责任，住房租赁企业应当建立租赁纠纷处理机制，及时受理房屋租赁投诉，妥善化解与相关当事人的纠纷。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

　　除深圳外，以南京、佛山为代表的多个地区近期也发布了针对租赁市场的规范性文件，在调控租金水平、存量房改建等层面进行了规范。

　　调控租金水平方面，11月19日，佛山市南海区住建水利局发布关于公开征求《佛山市南海区2020年房屋租赁市场指导租金标准项目》和《2020年南海区公共租赁住房租金政府指导价评估项目》成果意见的公告。公告显示，佛山市南海区定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平和公共租赁住房租金政府指导价。培育和发展住房租赁市场，支持住房租赁消费，逐步建立购租并举的住房租赁制度和建立健全住房保障制度，多渠道逐步解决中低收入家庭住房困难，促进住房租赁市场的健康发展

　　存量房改建方面，11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合拟定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》，进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程，规定改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。

　　租赁市场转入淡季

　　需要指出的是，目前，租赁市场已经转入淡季。租赁市场成交量和成交价相比去年整体降幅明显。成交量和租金双双下滑，对于目前面临资金压力的品牌长租房企业而言，无疑雪上加霜。

　　机构数据显示，全国租赁市场方面，重点18城上周租赁市场成交量环比下降7%，整体租赁市场活跃度仍保持下降态势，市场持续变冷。总体租金水平基本持平，环比微涨0.3%，同比下降5.1%。分城市来看，全国重点18城中，广州、南京、深圳、大连和合肥五个城市呈现环比上涨，其余13城租赁成交量环比均呈现不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青岛、济南和烟台环比降幅超过10%。

　　除成交量下滑外，总体租金水平相比上年同期也有所下滑。全国重点18城上周月平均租金水平为41.8元/平方米，同比下降5.1%，环比小幅微涨。分城市来看，上海、北京、广州、大连、天津、济南、重庆和廊坊八个城市租金上周呈现环比上涨，涨幅在3%以内，其他城市均呈现环比下降态势，降幅均在4%以内。从同比来看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥六个城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州连续七周保持同比上涨，其他城市租金水平均低于去年同期。

　　“租赁市场存在明显的淡旺季。一般而言，春节之后的2、3月份返工潮和7-9月份的毕业季，是租房市场的旺季，其余时间都是淡季。今年以来，受疫情等因素影响，进城务工人员明显下降，租赁市场一直不太景气。目前天气转冷，不少室外作业的工种逐渐减少，租赁市场随之萎缩。”北京地区某租赁市场门店负责人对中国证券报记者表示，“目前，北京地区租赁市场转入季节性淡季，除少数换房需求及前期合约到期面临的续租外，新增租房需求整体较少。按照往年，这一现状预计会维持到春节之后。”