吴比较/制图　

自7月15日深圳发布楼市调控新政至今，已过去一个多月。新政一方面提高了购房准入门槛，另一方面重启了“豪宅税”，使得此前狂热的楼市一夜之间“入冬”。日前记者走访市场了解到，从交易量和交易额来看，此前“高烧”的深圳楼市确实已大幅度降温，但从价格上来看，却未见明显降幅，反而卖方惜售情绪更加浓厚，新房市场竞争愈发激烈。业内人士指出，今年四季度或将迎来新政后的第一个拐点。

二手房市场：

业主越发惜售

新政实施后的一个多月，不少购房者都感觉到，放出来的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房产中介平台的APP，关注的几个楼盘每天都是那几套，一个月来都没什么新房源。”新政之前没买成房子的吴女士，这一个月来仍在密切关注楼市的动态，继续寻找合适的房子。

吴女士所言非虚，以此前被盛传的南山前海“神盘”诺德假日花园为例，记者在贝壳APP上看到，整个楼盘仅有20套房源正在出售。“现在放盘量的确比新政前更少了，即使有新增，价格都会吊起来卖。”负责前海片区的房产中介小李对记者表示，现在业主的心态也在观望，不需要换房不急用钱的，都不诚意放盘出售。此外，小李告诉记者，有些业主还在期待深圳经济特区成立40周年的“大礼包”，届时房价又可以涨一波。

“业主一方面害怕卖了买不回来，一方面又害怕市场会崩，所以但凡有新挂出来的房源，价格都比较高。”小李告诉记者，以他代理的一套房子为例，新政后以1280万挂出来，一段时间后没有人响应，就索性不卖了，撤盘放租，租金还高于市场价。

从价格上来看，除了急用钱的业主会大幅降价出售外，大部分业主的议价空间都不大。“诚心卖的业主，价格空间会比以前多，比如新政前有5~10万的空间，现在就10~20万，因为诚意卖的业主本身也不会把价格挂得很高。”小李说。

从成交量来看，却是实打实的下降了。深圳房地产中介行业协会数据显示，新政出台后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌8成。“现在已经8月中了，我们公司的成交业绩才1000多万，上个月都破7000万了。”深圳某房地产中介平台经纪人小罗告诉记者。

事实上，成交量下降的同时，也出现了两极分化。由于新政对总价在750万以上的房子征收豪宅税，致使这部分商品房的税费大幅提高，但750万以下和144平方米以上的商品房却不受影响，因此，这两类商品房依旧正常交易。

一手房市场：

开发商加快推盘节奏

新房市场方面，其紧俏程度有增无减。对新房来说，新政影响最大的是入户不满三年的购房者，不少人因此一夜之间失去了房票。在深工作多年后，张峰去年开始谋划在深圳买房，因此去年把户口迁到了深圳，但“7·15”新政实施，张峰失去了购房资格。据不完全统计，新政至少影响30%的意向购房群体。

此前朋友圈曾流传一份深圳新房蓄客量的情况说明，华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘，新政后目标客户量整体都下降了40%以上。还传闻光明网红盘勤诚达正大城在新政后有三分之二的诚意登记客户失去名额。

二手房价格居高不下，部分新房价格因政府限价而成为购房者争抢的“香饽饽”。表面上看，新政使得许多人失去了购房资格，从而使新房市场竞争没那么激烈。但事实上，新房摇号方式的变化和购房者结构的变化，使得新房市场迎来更多竞争对手。“当时收到通知说我没有摇号资格，我还不信，说要62分以上，原来大家分数都那么高。”原本打算参加华强城市花园（一期）积分摇号的钟鑫（化名）在收到信息后表示很是失落。

记者从一些中介人士处了解到，一些被高房价和高税费挡在门外的购房者，开始转战新房市场，而这部分购房群体中不乏在深圳居住长达十年以上的购房者，甚至有不少深圳本地人，若按积分摇号的方式，这部分人具备很强的竞争力。

新房市场如此紧俏，除了一二手房价格倒挂的原因之外，供需失衡是根本症结。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，而据深圳房地产信息网数据显示，今年上半年深圳合计成交16727套新房住宅，也就是说，下半年还将有3万多套新住宅入市。记者也从深圳一房地产开发商相关人士处了解到，公司也正在抓紧推出旗下楼盘，加快节奏开放样板间。

业内人士：

四季度或将迎来转折点

记者留意到，新政之下，不少购房者将目光转移至深圳周边的惠州、东莞、中山、南沙等地区。“我们打算在南沙买一套，房子很大很舒服，离深圳也不远。”在深圳楼市新政中失去了购房资格的张智近期看中了广州南沙的一套房子，因为家人也在广州，因此打算全款买下，周末可以回去陪伴家人。

新政之下，像张智这样的临深购房者不在少数。记者了解到，原本只是深圳周边的东莞、惠州、中山等城市的楼市因为某些企业的入驻，以及交通的建设而日渐热起来，但这波楼市行情之下，连平时较少深圳客关注的广州南沙、黄埔都开始升温。比如，就在7月19日，广州南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，现场有上千名深圳客组团认筹。在价格上，还有一些临深楼盘备案价格创下新高，如位于惠州的金山湖华润万象天汇最新备案价最高达到20271元，相比5月初的最高备案价18903元，短短两个多月涨幅近10%。

据记者了解，临深购房群体主要分为两类：一类是手里有闲钱的投资者，另一类则是在深圳没有购房资格或者买不起的刚需客。“除非有闲钱购买，不然真的不建议，会占用贷款名额，日后不好出手，进退两难。”房产中介小卢对记者表示，虽然自己也有代理一些深圳周边新盘，但也建议购房者谨慎购买。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，临深购房，自住肯定没有问题；投资的话，先考虑二手房交易活跃的区域，否则恐怕会一直站岗。

何倩茹对记者表示，新政在当前所体现出来的效果，可以用“比较好”来形容，“炒风明显被压制住了，刚需客虽然受到的限制较少，但也陷入了观望状态，房价开始趋稳，市场进入冷静期。”何倩茹说。

虽说刚需客受到政策的限制较少，但这一剂政策的“猛药”，却让不少刚需客即使持币也难以“上车”。何倩茹分析，由于限购条件收紧，部分业主担心卖房后不能重新购买，封盘的业主变多，导致二手房市场放盘量较此前减少，供需不平衡的情况进一步恶化。她预计，未来半年，由于有价格优势，新房市场将受到更多购房者的关注，尤其是网红盘，去化率都将非常理想。二手房市场则将继续沉寂，但总价较低的深圳东部二手房市场关注度或将高于西部。此外，今年第四季度会是第一个转折点，政策的消化期或将结束，成交量有望回升，而农历新年则会是第二个转折点。总体来看，楼市更长期的变化，要看这两个转折点的实际变化才能进一步作出判断。

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中国网财经8月5日讯(记者 王晨曦)近期楼市持续回暖，6月份70城新房价格上涨城市数量创2019年7月以来的新高。7月以来，多地发布楼市调控新政。据中国网财经不完全统计，已有杭州、宁波、深圳、南京、东莞等8城市发布促进房地产平稳健康发展相关政策。其中，深圳发布“落户满3年且社保满36个月才能购房”的政策更被称为“全国最严”限购政策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网财经表示，多地楼市新政发布的出发点还是由于房价炒作、房地产市场不稳定等因素。从实际情况来讲，房地产市场下半年整体“房价不涨的逻辑”还是会继续延续，下半年房地产市场的政策风向预计略偏紧。

　　三地楼市新政向“无房家庭”倾斜 个人购房要求提高

　　7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室表示发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，此次新政加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，要求新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例不低于50%。

　　7月6日，宁波市资规等四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将限购范围扩大，限购区域从约140平方公里区域扩大至约240平方公里区域。此外，宁波住建局7月20日发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，明确指出房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源供无房家庭优先认购。

　　7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确要求商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

　　对于上述三地楼市新政偏向“无房家庭”房源保障这一现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为这是一种积极引导各种合理住房需求的政策导向，尤其是支持刚需、人才优先购房。当然，在满足合理住房需求的同时，也要采取政策抑制房价过热，以达到维护房地产市场健康稳定发展的目的。

　　值得注意的是，深圳住建局等八部门联于7月15日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确指出要求在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。此次落户满3年且要缴纳三年社保才能购房的要求，也充分说明了此次政策的严厉性，因此也被称为“全国最严”限购政策。

　　7月25日，东莞住建局等11部门发布进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知，通知明确要求非东莞户籍买首套房需连交1年社保。

　　此外，湖北十堰、海口、长沙也都相继发布了促进房地产平稳健康发展的相关政策。

　　优先保障“无房家庭”房源、提高个人购房要求等新政措施，在严跃进看来其实是一种“疏堵相结合”的手段，“堵”是指堵住炒房资金、炒房干扰市场的行为，“疏”是指积极引导合理的住房需求得以释放。“总得来说，一方面堵住了不合理的需求，另一方面给予一些合理需求更大的口子，也就是所谓的抑扬顿挫，既能为房地产市场排除了一些干扰项，又同时引导一些需求释放。”严跃进表示。

　　中央定调“住房不炒” 专家：下半年或延续“房价不涨逻辑”

　　据报道，深圳市上半年二手房成交套数达44000套，同比上涨41%，仅次于2019年下半年，成交均价同比上涨8%；南京市上半年商品住宅成交面积同比上升11.78%，为近六年同期第三高位；国家统计局数据显示，6月宁波市新房价格同比上涨6%，二手房价格同环比涨幅跻身“TOP10”，分别上涨8.6%和1.2%。

　　7月30日召开的中共中央政治局会议用31个字给出了最新的定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　纵观上述城市发布的楼市新政，深圳、东莞从需求端切入，杭州、宁波、南京则从供应端入手，最终目的也都是为了保证房地产市场健康稳定发展。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，发布新一轮调控措施的城市前期多出现房价明显上涨的情况，后续其他热点城市加码调控的可能性大。

　　严跃进认为，上述政策发布的出发点还是由于房价炒作、房地产市场不稳定。从实际情况来讲，房地产市场下半年整体“房价不涨的逻辑”还是会继续延续。因此，他预计下半年房地产市场的政策风向预计略偏紧，并且至少就目前来讲，一旦出现房价炒作等一些现象，还是会出现一些积极管控的政策。

　　“但并不意味着所有地方都会‘打压’，如果房地产市场交易实在不行，有些地方去库存压力比较大，还是会有一些鼓励购房住房消费需求政策出现，只不过这些政策发布节点会放缓，至少各地对于放松房地产市场的政策也会相对保守一些。”严跃进说。

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近日，南京市住房保障和房产局等九部门联合发出《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，主要有两方面关键内容：一是优先满足刚需，保障南京户籍无房家庭刚性购房需求，商品住宅项目向南京户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

　　二是完善限购政策。夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说，若家庭名下有2套房，夫妻双方离婚后2年内都没有购房资格。对此，业内专家表示，这一条重点打击的是靠假离婚获得购房资格的投机购房者。

　　随着楼市调控新政落地，南京成为第7个在近期收紧楼市调控政策的城市。此前，深圳、杭州、东莞、宁波等城市已经相继收紧调控政策，而调控目标均直指“炒房客”。

　　为什么不断有城市收紧楼市调控？专家表示，上半年房地产市场受新冠肺炎疫情影响出现明显下滑，但随着复工复产不断推进，市场逐步恢复，甚至部分城市出现了过热情况，如成都某楼盘出现5万多人摇号抢购700多套房源的场面，南京某楼盘1.2万人抢购200余套房，炒作氛围浓厚。

　　同时，一些城市房价出现过快上涨的势头。以南京为例，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，南京4月份新房价格环比涨幅跃升全国第一，5月份和6月份虽有回落，但仍排名靠前。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，调控直指投资投机性需求，短期内会对市场起到一定的降温作用。“值得注意的是，出台调控措施的城市均有明显的新盘价格倒挂情况。若价格倒挂情况一直存在，将来可能还会出现万人抢新楼盘的情况。”

　　专家表示，最终决定市场走向的是供需关系，而限购、限贷、限价等措施主要是从需求端遏制投机。存在供需矛盾的城市，更应该从供给端发力，缓解供需矛盾，促进市场平衡发展。

　　同时，此次多城收紧楼市调控政策，及时出手遏制房价过快上涨势头和投机性需求，再次释放出了明确的信号，“房住不炒”定位不会变，过度依赖房地产市场的老路走不通。

　　张大伟表示，出现过热情况的城市预计后续加码调控的可能性很大。“一城一策”，不同城市根据具体情况会发布不同力度的收紧政策。

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经济日报-中国经济网北京7月13日讯（记者 马常艳）今年上半年，全国发布的房地产调控政策已超300次，下半年房地产调控将怎么走？未来会否为了进一步刺激经济复苏，放松房地产调控？7月9日，中国人民大学中国宏观经济论坛发布专题报告指出，随着疫情基本得到控制，各行各业全面复产复工，房地产市场正在快速恢复，超级分化格局进一步得到强化。超级分化的市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出“市场超级分化与政策坚定调控”并存的特征。

　　市场恢复势头良好

　　中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。秦虹指出，我国房地产市场在疫情之后正在快速恢复，相关指标的表现也相对不错。

　　新房成交规模累计同比降幅持续收窄，价格稳中有涨。成交量来看，1-4月份，全国房地产销售面积负增长19%，销售额负增长13%，但销售面积降幅较1-3月份收窄7个百分点，城市商品住宅成交规模环比持续向好，部分城市5月份成交规模已实现了同比正增长。价格方面，根据中指研究院百城价格指数显示，5月份百城新建住宅价格环比上涨 0.31%，1-5月份累计上涨0.74%，涨幅较去年同期收窄 0.34个百分点，累计涨幅仍为近五年同期最低，价格呈现稳中有涨的特点。

　　土地市场量缩价涨，持续升温。1-5月份全国300城住宅用地供需规模同比均下降。其中，一线城市住宅用地供需明显增长，二线和三四线城市成交规模均有所下降。土地市场热度明显上升，楼面均价、溢价率均达到阶段性高位，1-5月份宅地成交楼面均价同比上涨20.9%。

　　房地产开发投资增速好于固定资产投资和基础设施投资。从国家统计局公布的数据来看，1-4月份全国固定资产投资（不含农户）同比下降10.3%，其中基础设施投资同比下降11.8%，制造业投资同比下降18.8%，房地产开发投资同比下降3.3%。整体来看，房地产投资端的韧性仍存。

　　呈现超级分化格局

　　“经过疫情之后的当前，用分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场出现了超级分化的格局。”秦虹说。

　　报告显示，经过城镇住房制度改革后的20年多年发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增长到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，企业市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场均出现了分化。疫情之下，这种分化正在进一步加剧。

　　在房地产企业方面，分化的加剧出现在2015年。2016-2019年，百强企业销售额四年占比提高了24.8%的百分点，按照平均每年6个百分点的速度在提高。在疫情影响下，上半年全国房地产市场的销售面积和销售额仍然是负增长的情况下，前三大房地产企业门槛值却提高了8.85个点，全国前十大房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。

　　从企业融资规模看，今年上半年前三十大房地产开发企业的海外债和信用债的融资规模占到了百强企业的64%；从融资成本来看，以4月当月房地产企业发行的信用债成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业融资成本差了5倍；从土地市场来看，前三十大房地产企业在今年上半年获得土地的数量占到排名前五十企业的85%。企业规模越大，楼面地价越低；企业规模越小，楼面地价越高。企业在拿地成本上也出现了非常明显的差距。

　　不同城市的房地产市场表现也存在着明显的分化。从城市间来看，百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群，占到拿地规模的60%，其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看，今年上半年涨幅排名前二十的城市一半以上集中在长三角地区。不光城市之间，城市内部也存在明显分化。此外，住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存都存在超级分化。

　　坚定调控政策方向

　　为促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央多次为房地产政策定调。4月，中共中央政治局会议提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。5月，政府工作报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　据中原地产研究中心统计，今年上半年全国发布的稳定楼市的政策次数为304次，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史纪录。今年1-4月，房地产调控次数达到238次。随着房地产市场的稳定，房地产调控次数明显减少，5月35次，6月31次。

　　报告指出，保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。中长期来看，当前我国房价处于高位，房地产市场根本的矛盾并未得到实质性解决。房地产市场的超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大。

　　在此背景下，报告认为，未来房地产市场仍需坚定调控方向，在施策方向上需要保持“五个不变”。一是“房住不炒”战略定位不变。政策关键在“炒”字，防止炒房反弹。二是“租售并举”的供给体系不变。政策关键在“租”字，发展好住房租赁市场。三是“因城施策”的调控机制不变。政策关键在“城”字，城市政府对当地房地产市场平稳负总责。四是实现“三稳”的调控目标不变。政策关键在“稳”字，防止市场大起大落。五是房地产金融政策维持稳健不变。房地产市场历来对货币政策高度的敏感，政策关键在稳房贷利率。

　　针对我国房地产市场的发展现状，秦虹代表论坛课题组提出五点建议：一是仍然要以稳房价为目标，因城施策，把握好房地产开发节奏。二是以都市圈为范围，统筹房地产发展与调控。三是以城市更新为抓手，引导房地产行业的转型升级。四是以控制风险为底线，储备各类相机决策的政策措施。五是以量、价、金融等指标为核心，进行系统性市场监测。

（责任编辑：王炬鹏）